«Wer sein Haus verkaufen möchte, soll sich bitte bei uns melden!»

Vor einem Jahr teilte die im Finanzdepartement der Stadt Zürich beheimatete Abteilung Liegenschaften Stadt Zürich mit, dass sie ein Akquisitionsteam aufbaue, das «den Erwerb von strategiekonformen Liegenschaften intensivieren» soll. Das Team besteht zurzeit noch aus einer Person: Philipp von Babo hat seine Stelle vor fünf Monaten angetreten. Wie man sich im Markt positionieren und wohin die Reise künftig gehen soll, erklärt Philipp von Babo im Gespräch mit Nicole Soland.

 

Was genau stand in der Stellenausschreibung bezüglich der Aufgaben, die Sie als Mitglied des neuen Akquisitionsteams von Liegenschaften Stadt Zürich zu erledigen hätten?

Philipp von Babo: Gefragt waren vor allem ein aktives Auftreten am Immobilienmarkt, um überhaupt von potenziellen VerkäuferInnen, Brokern und Privaten wie auch zu Bieterverfahren eingeladen zu werden. Das Stellenziel lautet «Erwerb von Grundstücken zur Sicherung des städtischen Infrastrukturbedarfs und die Erfüllung des Drittelsziels».  Vorerst besteht das Team übrigens nur aus mir, die zweite Stelle wird dieses Jahr ausgeschrieben. 

 

Welche Anforderungen mussten Sie erfüllen?

Verlangt wurden ein Masterabschluss von Uni oder ETH in Immobilienökonomie, dazu Weiterbildungen im Immobilienbereich, beispielsweise am CUREM, dem «Center for Urban & Real Estate Management» der Universität Zürich, oder als Treuhänder oder Vermarkter. Zudem sollte man natürlich eine fundierte, langjährige Berufserfahrung in der Immobilienbranche sowie eine gute Vernetzung und Marktkenntnisse im Immobilienmarkt der Stadt Zürich vorweisen können. Eigenschaften wie kontaktfreudig, offen, lösungsorientiert, initiativ, begeisterungsfähig und belastbar waren ebenfalls aufgeführt.

 

Und Sie sind die Reinkarnation all dieser Anforderungen, nehme ich an?

Aber sicher… (lacht). Nach vielen Jahren in der Privatwirtschaft ist das hier eine neue, spannende Aufgabe für mich, und ich fühle mich sehr wohl dabei.

 

Seit über 30 Jahren ist in der Stadt Zürich die PWG aktiv und macht dasselbe, was Sie nun tun: Gesunde Konkurrenz oder bloss zwei, die im selben Teich nach demselben Fang fischen und einander gegenseitig behindern?

Der PWG treten wir garantiert nicht auf die Füsse, sondern wir pflegen eine enge Zusammenarbeit: Mal geben sie uns einen Tipp, mal wir ihnen. Von Konkurrenz kann keine Rede sein: Wir verfolgen zwar tatsächlich die gleichen Ziele, nämlich zahlbaren Wohn- und Gewerberaum zu sichern. Doch die PWG ist eher an kleineren Objekten und Bestandesbauten interessiert, während wir nach grösseren Gebäuden und Grundstücken Ausschau halten, die sich für Arealentwicklungen eignen könnten. Wir pflegen zudem nicht nur mit der PWG, sondern auch mit den anderen städtischen Stiftungen wie etwa der Stiftung für Alterswohnungen oder Einfach Wohnen einen regen Austausch: Wir ziehen alle am selben Strick.

 

Im Dezember 2020, als im Gemeinderat Geld fürs neu zu gründende Akquisitionsteam ins Budget 2021 eingestellt werden sollte, waren die Bürgerlichen dagegen. Sie argumentierten damit, ein solches Team könne den Markt gar nicht bewegen, und falls doch, würde es ihn höchstens «kannibalisieren», er sei ja jetzt schon überhitzt. Wie schätzen Sie das ein?

Das ist, mit Verlaub, Blödsinn. Die Idee, ein Akquisitionsteam aufzubauen, hat übrigens verschiedene Mütter und Väter. Bei Liegenschaften Stadt Zürich war sie Teil der Neuorganisation nach dem Eintritt der heutigen Direktorin Astrid Heymann. Noch bevor zwei Stellen formell beantragt werden konnten, bewilligte der Gemeinderat diese bereits mit dem Budget 2021 auf Antrag von SP, Grünen und AL. Was die Arbeit des Akquisitionsteams betrifft, so ist es grundsätzlich nicht falsch, dass VerkäuferInnen normalerweise den höchsten Preis erzielen möchten. Unsere Aufgabe ist es dann, ihnen die Vorteile schmackhaft zu machen, von denen sie profitieren können, wenn sie statt an den Meistbietenden an die Stadt Zürich verkaufen. 

 

Die da wären?

Ihr Haus wird nicht leergekündigt, ihre Mieterinnen und Mieter können bleiben. Ihr Haus wird auch nicht luxussaniert, wie es bei Privaten und institutionellen Investoren teils geschieht. Dass die Mieten nach solchen Sanierungen 500 Franken pro Quadratmeter und Jahr betragen können, ist keine Seltenheit. Das wären dann zum Beispiel 2500 Franken pro Monat für eine Wohnung mit
60 m2 Fläche … Solche Sanierungen entsprechen weder unseren eigenen Zielen noch den politischen Vorgaben, die uns Stadt- und Gemeinderat machen. 

 

Aber Sie zahlen auch Marktpreise wie alle anderen, nehme ich an.

Klar, wir müssen Marktpreise zahlen. Es ist nicht Aufgabe der EigentümerInnen, Wohnungen zu lediglich kostendeckenden Mieten zur Verfügung zu stellen. Es gibt aber durchaus EigentümerInnen, denen das Wohl ihrer MieterInnen am Herzen liegt und die deshalb bereit sind, auf ein paar hunderttausend Franken zu verzichten und ihr Haus nicht dem Meistbietenden, sondern der Stadt zu verkaufen. Bei Bieterverfahren sind uns stets klare Grenzen gesetzt. Wird unser im Voraus aufgrund von Marktwert-Schätzungen festgesetzter Höchstpreis überboten, dann haben wir halt Pech gehabt und gehen leer aus. Wenn wir als Akquisiteure eine Erfolgsquote von 30 Prozent erreichen, ist das folglich schon sehr gut. Unser Ziel ist es, dass alle in der Stadt Zürich wohnen können. Das beinhaltet, Marktpreise zu zahlen, sonst kommt man an keine Angebote ran.

 

Dennoch: Gemäss Zürcher Wohneigentumsindex der ZKB sind die Preise in der Stadt Zürich im vierten Quartal 2021 verglichen mit denen des Vorjahresquartals um 11,3 Prozent gestiegen. Gibt es überhaupt noch Angebote zu vernüftigen Preisen?

Wenn es beispielsweise um eine Liegenschaft geht, die an eine grenzt, die sich bereits in städtischem Eigentum befindet, kauft man unter Umständen etwas zu einem relativ hohen Preis. Zuvor machen wir uns aber immer Überlegungen wie etwa die, ob wir mit beiden Liegenschaften zusammen eventuell auf genug Fläche für eine Überbauung mit Arealbonus kämen, oder auch, ob sich ein Gebäude, wenn man es schon neu bauen muss, um seine Achse drehen liesse, damit die MieterInnen weniger Lärm oder eine bessere Aussicht bekommen. Wir zahlen sicher nicht jeden Preis, das wäre ja fatal: Dann kämen die Verkäufer­Innen mit phantastischen Preisvorstellungen zur Stadt, und die würde das realisieren. Wir haben realistische Marktwertschätzungen durch die städtische Schätzungskommission, die wir unseren Angeboten zugrunde legen.

 

Wie muss man sich Ihren Job konkret vorstellen: Gehen Sie durch die Stadt und läuten an den Türen von Häusern, die ein bisschen vernachlässigt aussehen, und fragen die BesitzerInnen, ob sie der Stadt verkaufen würden?

So ist es, wobei ich – gerade auch angesichts des aktuell extrem hohen Preisniveaus – nicht gleich physisch losmarschiere, sondern zuerst digital nachschlage, wo sich die Liegenschaften im Besitz der Stadt Zürich befinden. Dann schaue ich mir jene Häuser genauer an, die sich neben, hinter oder vor einer solchen Liegenschaft befinden. In einem nächsten Schritt gehe ich auf die Eigentümer­Innen zu und erkläre ihnen, dass die Stadt unter Umständen an ihrer Liegenschaft interessiert wäre.

 

Sie machen also dasselbe, was die institutionellen AnbieterInnen von Liegenschaften auch tun?

Genau. Es gehört aber auch zu unseren Aufgaben, die Möglichkeit, sein Haus der Stadt zu verkaufen, generell bekannter zu machen – die Stadt war ja bisher nicht besonders aktiv als Liegenschaftenkäuferin unterwegs. Wir planen unter anderem Anpassungen an unserer Website, Standaktionen an Quartierfesten und Infoveranstaltungen für LiegenschaftenbesitzerInnen. Letzteren, vor allem den Älteren unter ihnen, geben wir auch gerne Tipps dazu, was sie mit ihrer Liegenschaft machen könnten.

 

Zum Beispiel?

Das kann ganz konkret der Hinweis sein, vor dem Sanieren von Bad und Küche unbedingt erst die entsprechenden Leitungsstränge zu erneuern. Da­ran denkt ein Laie vielleicht nicht. Würde er aber nicht in der richtigen Reihenfolge vorgehen, müsste er alles wieder rausreissen. Kurz: Wir möchten die Stadt als gute Liegenschaftenkäuferin positionieren, die sowohl den MieterInnen als auch der Liegenschaft Sorge trägt.

 

Prinzipiell alles abbrechen und neu bauen, ist aus Nachhaltigkeitsgründen heutzutage sowieso nicht mehr angesagt…

Wir schauen immer, ob eine Sanierung oder ein Umbau eine Option wäre. Grundsätzlich kann man jedes Gebäude sanieren – es ist aber eine Frage von Kosten und Nutzen: Würde die Instandstellung 5000 Franken pro m2 kosten und ein Neubau 3500, dann hat erstere nun mal schlechte Karten. Massgebend ist heute ja der Landwert, denn er ist höher als der Wert der bestehenden Gebäude. Nichtsdestotrotz und gerade auch im Hinblick auf das Netto-Null-Ziel sind Nachhaltigkeit, Graue Energie etc. bei uns immer ein Thema.

 

Welche konkreten Vorgaben müssen Sie bis Ende 2022 erreichen? Eine bestimmte Anzahl Häuser/Grundstücke kaufen?

Der Grundsatz lautet, je mehr, desto besser, aber eine genaue Anzahl Quadratmeter beziehungsweise Wohnungen ist nicht definiert. Unser Team befindet sich ja noch im Aufbau. Klar ist, dass wir nur schon extrem viel kaufen müssen, um überhaupt mit den institutionellen AnlegerInnen mithalten zu können: Es sind etwa 50 Pensionskassen im Markt – strenggenommen will aber die ganze Schweiz in Liegenschaften in der Stadt Zürich investieren, das zeigt sich auch in den Renditen. Wir zu zweit gegen 50 Pensionskassen, das ist ein Kampf gegen Windmühlen … Meine Vision ist nichtsdestotrotz, dass wir erreichen können, dass die Menschen künftig nicht mehr automatisch zu den Grossen gehen und sie bitten, an den Meistbietenden zu verkaufen, sondern dass sie zu uns kommen, weil sie gehört haben, dass wir gute Preise zahlen und ihrer Liegenschaft Sorge tragen. 

 

Gibt es umgekehrt potenzielle Verkäufer mit speziellen Wünschen? Jemand, der zum Beispiel sein Haus nur verkaufen will, wenn das Erdgeschoss, wo sein verstorbener Vater seine Schreinerwerkstatt hatte, wieder an einen Handwerksbetrieb vermietet wird anstatt an SoftwareentwicklerInnen oder ein Architekturbüro?

Einen solchen Fall habe ich bisher zwar noch nicht erlebt, aber wir würden sofort Hand dazu bieten, wieder an Handwer­kerInnen zu vermieten. Es gab hingegen schon Anfragen von Menschen, die sicherstellen wollten, dass ihr Haus der Spekulation entzogen wird, aber sie hatten gleichzeitig sehr hohe Preisvorstellungen. Den «Foifer und s’Weggli» gibt es leider auch bei der Stadt nicht … Wir offerieren aber älteren Menschen, ihre Liegenschaft sofort zu kaufen, ihnen ein Wohnrecht zu gewähren, und das im Kaufpreis zu berücksichtigen. Eine andere Option ist, dass wir ihr Land als Bauland mit bestehendem Gebäude kaufen, und sie können das Gebäude zurückmieten, solange sie es noch selber bewohnen wollen. Das ist auch für die Stadt interessant, zum Beispiel, wenn eine höhere Ausnützung möglich wäre: Man hat dann genügend Zeit, ein Neu- oder Umbauprojekt aufzugleisen.

 

Zusammengefasst: Sie sind gut gestartet – was machen Sie als nächstes?

Die Strategie ist wie erwähnt aufgegleist, muss aber noch konkreter ausgearbeitet werden. An Werbemassnahmen wie auch dem Controlling sind wir ebenfalls dran, es läuft einiges. Und, nicht vergessen: Wer sein Haus verkaufen möchte, soll sich doch bitte bei uns melden!

 

Kontakt: Akquisitionen Liegenschaften Stadt Zürich, 044 412 54 00.

 

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