- Im Gespräch
«Wer mehr verdient, soll mehr Steuern bezahlen und nicht mehr Miete»
Soll ein Stadtrat mit seinem Lohn von jährlich rund 250 000 Franken in einer Genossenschaft wohnen? Damit beschäftigen sich die Medien in Zürich nun schon seit Wochen. Im Gespräch mit Gian Hedinger erklärt Andreas Wirz, Präsident des Verbands Wohnbaugenossenschaften Zürich, warum die Debatte am falschen Ort ansetzt und wohin sich die Genossenschaften in Zukunft entwickeln sollten.
Der Aufschrei war gross: Tobias Langenegger, gewählter SP-Stadtrat, wohnt in einer Genossenschaft und will das auch tun, wenn er als Stadtrat rund 250 000 Franken verdienen wird. Wie nahmen Sie diese Debatte wahr?
Andreas Wirz: Ich finde die Debatte völlig fehlgeleitet. Wir haben ein massives Wohnungsproblem in Zürich. Die Genossenschaften ermöglichen einem Viertel der Stadtzürcher Bevölkerung eine zahlbare und gute Wohnsituation. Dabei sind Menschen mit unterdurchschnittlichem Lohn gegenüber der Bevölkerungsverteilung deutlich übervertreten. Wieso redet man nun über die Genossenschaften und nicht über den gewinnorientierten Wohnungsmarkt, der eigentlich das Problem ist?
Die Kritik war, dass jemand mit einem solchen Lohn nicht in einer günstigeren Wohnung leben sollte.
Genossenschaften sind in erster Linie Selbsthilfeorganisationen. Wer Mitglied ist, ist Mitbesitzer:in der Liegenschaften. Das ist das Modell von Genossenschaften. Sie sind private Organisationen, in denen sich Menschen zusammenschliessen, um die Häuser, in denen sie wohnen, gemeinsam zu besitzen. Warum nun jemand, der gut verdient, nicht Teil dieser Organisation sein soll, verstehe ich nicht. Ich gehe auch nicht bei privaten Liegenschaften schauen, ob dort die richtigen Leute leben, und ob diese mir passen. Wer sich in einer Genossenschaft engagiert, braucht zudem Zeit, um beispielsweise ehrenamtliches Mitglied des Vorstands zu sein. Und diese Zeit können sich Menschen, die genügend verdienen, eher leisten. Es braucht in Genossenschaften darum einen guten Mix aus verschiedenen Einkommensschichten.
Es gibt aber auch innerhalb der Genossenschaften Diskussionen um Einkommensbegrenzungen. In gewissen Genossenschaften können Menschen mit hohem Einkommen auch freiwillig mehr bezahlen.
Solche Fonds zur gezielten Verbilligung gewisser Wohnungen in solidarischer Selbsthilfe sind durchaus üblich und ein wertvoller Beitrag. Viel wirksamer sind aber Belegungsvorschriften, welche sich mehr als 80 Prozent der gemeinnützigen Bauträger selbstauferlegt haben. In den meisten Genossenschaften gilt, dass pro Wohnung mindestens so viele Menschen wohnen, wie es Zimmer hat, minus eins. Erfüllt man diese Vorschriften nicht mehr, muss man in eine andere Wohnung umziehen. Durchschnittlich leben die Bewohner:innen von Genossenschaften auf 35 Quadratmetern Wohnfläche, also auf rund fünf Quadratmetern weniger als bei gewinnorientierten Vermietenden und 18 Quadratmeter weniger als beim selbstgenutzten Eigentum. Bewohner:innen von Genossenschaftswohnungen brauchen und haben also weniger Platz. Es liegt im Ermessen der Genossenschaften, ob sie zusätzlich auch beim Einkommen Grenzen oder Abgaben einführen wollen. Mich irritiert, dass bei Wohnungen – nota bene nur bei genossenschaftlichen – gefordert wird, dass Menschen, die mehr verdienen, mehr bezahlen sollen. In der Migros ist der Preis für ein Brot schliesslich auch nicht einkommensabhängig. Wer mehr verdient, soll mehr Steuern bezahlen und nicht mehr für die Wohnungsmiete. Es geht schliesslich nicht um subventionierte Wohnungen.
Von bürgerlicher Seite heisst es immer wieder, jede Genossenschaft, die von der Stadt Land im Baurecht bekommt, sei subventioniert. Schliesslich gibt die Stadt das Land nur zu einem Baurechtszins an die Genossenschaften ab, dem Staat entgingen dadurch Einnahmen.
Das kann man so nicht sagen. Die Abgabe von Land im Baurecht in der Stadt Zürich existiert seit über hundert Jahren. Zürich ist während der Industrialisierung stark gewachsen und anders als beispielsweise in Winterthur hat die Industrie sich hier wenig um Wohnungen für die Arbeiter:innen gekümmert. Zeitweise hat es gar sogenannte Bettengänger gegeben, die sich ihr Bett in drei Schichten geteilt haben. Also suchte der Staat nach Lösungen und fand in den Genossenschaften einen Partner. Sie bebauen das Land, der Staat gibt die Rahmenbedingungen vor. So muss die Vergabe der Wohnungen transparent verlaufen, es darf kein Gewinn abgeschöpft werden und es können Belegungsvorschriften gemacht werden. Zudem müssen ein Prozent des gesamten Wohnungsbestandes des Bauträgers dem Sozialdepartement und ein Prozent der Nutzfläche des Baurechtsareals für Quartiernutzungen zur Verfügung gestellt werden. Meistens ist auch noch ein Kindergarten zu erstellen. Der Staat verlangt also eine Gegenleistung für das Land im Baurecht, weshalb ich es nicht als Subvention bezeichnen würde.
Ein Teil dieser Vorschriften ist auch ein Anteil an subventionierten Wohnungen. Werden diese Wohnungen direkt von der öffentlichen Hand finanziert?
Die Stadt verlangt zudem bei öffentlichen Baurechten einen Anteil von geförderten Wohnungen von 30 Prozent. Die Genossenschaften erhalten für diesen Anteil der Wohnungen zinslose Darlehen und reduzieren im gleichen Umfang, wie der Zinsgewinn ist, die subventionierten Wohnungsmieten. Das ist für den Staat ein gutes Modell: Der Staat kommt günstiger zu Geld als Private, er gibt diese guten Konditionen weiter und die Genossenschaften profitieren nicht, sondern übernehmen gratis den gesamten administrativen Aufwand. Die andere Möglichkeit wäre eine «Subjekt-Subvention». Dort würde die öffentliche Hand Menschen, die sich ihre Mieten nicht leisten können, Geld geben, das diese dann direkt ihren Vermieter:innen abgeben. Das öffentliche Geld würde so in private Taschen wandern und die Kosten für die öffentliche Hand wären ein Vielfaches höher.
Ein weiterer Streitpunkt bei den Bauprojekten im Baurecht sind die Ausschreibungen. Auf dem Koch-Areal baut die Genossenschaft Kraftwerk1 Wohnungen. Wer sich bewerben will, muss Mitglied der Genossenschaft sein.
Das war politisch motivierte Polemik der FDP, welche die von ihr provozierte Volksabstimmung zur Veräusserung des Areals an den Meistbietenden verloren hat. Die angesprochene Genossenschaft hat Tausende von Interessierten anforderungslos aufgenommen. Als best-practice gilt in der Regel, erst die Wohnungen auszuschreiben und dann die neuen Mieter:innen als Mitglieder aufzunehmen. Die konkrete Ausgestaltung des Vergabeprozesses liegt aber in der unternehmerischen Freiheit der einzelnen Genossenschaften. So oder so kommen heute auf hundert Wohnungen tausende Bewerbungen. Alle Bewerbungen zu prüfen, ist für die kleineren Genossenschaften eine grosse Herausforderung, welcher sie sich aber vielfach klaglos stellen.
Im Gemeinderat gab es dazu ein Postulat, das forderte, dass Genossenschaften – wenn sie auf Bauland der Stadt Zürich bauen – einen «angemessenen» Teil der Wohnungen öffentlich ausschreiben müssen.
Das sehe ich kritisch, sofern es sich lediglich um die Einzelbetrachtung des betroffenen Areals handelt. Neubauprojekte sind für Genossenschaften wichtig, damit sie Unterbelegungen in anderen Liegenschaften aufheben können. Wenn jemand alleine in einer 4-Zimmer-Wohnung lebt, ergibt es Sinn, dass diese Person in eine kleinere Wohnung in einem Neubau zieht und damit ihre Wohnung wieder frei wird. Man könnte sich durchaus darüber verständigen, dass ein angemessener Anteil des Potenzials öffentlich ausgeschrieben wird. Einfach nicht zwingend am gleichen Ort, damit die Unterbelegungen bereinigt werden können und damit zusätzlicher Wohnraum frei wird.
Trotzdem scheint es, als ob die Genossenschaften ein Problem mit der Zugänglichkeit haben. So liegt der Ausländer:innen-Anteil in der Stadt Zürich bei knapp 34 Prozent. In den Genossenschaften sind es rund 20 Prozent.
Das stimmt, obwohl ich auch hier noch ein paar Dinge anmerken muss. Genossenschaften haben einen überproportional hohen Anteil an Ausländer:innen, die aus eher unterprivilegierten Herkunftsländern stammen. In der Statistik ist ein Brite, der bei Google arbeitet, auch als Ausländer aufgeführt, und der wohnt halt eher nicht in einer Genossenschaft. Als zweiter Faktor kommt dazu, dass sich viele Menschen, die aus dem Ausland kommen und in Genossenschaften leben, einbürgern lassen. Ich will aber auch nicht verschweigen, dass viele Genossenschaften lange sehr konservativ waren. Bis in die 1970er-Jahre konnten bei verschiedenen Genossenschaften nur Schweizer:innen Mitglied werden, sie setzten bis zum Ende noch das Konkubinatsverbot durch und an Generalversammlungen wurde nur der «Hausvorstand», also der Mann, eingeladen. Heute streben Genossenschaften bei Vermietungen ein Abbild ihres Quartiers an. In Gebieten mit hohem Ausländer:innnenanteil werden teilweise sogar Quoten angewandt. Weil es in Genossenschaften wenig Wechsel gibt, dauert es auch länger, bis sich Effekte aus der Vergangenheit ausgewachsen haben.
Heute gelten die Genossenschaften als linke Hochburgen und als progressiv. Wie kam es zu diesem Wandel?
Die Genossenschaften merkten, dass sie sich erneuern müssen. Zudem hat sich auch gesellschaftlich viel verändert. Zürich war nach 1980 und der Jugendbewegung eine andere Stadt. Ich selber habe 1995 eine Genossenschaft mitgegründet. Zu dieser Zeit empfanden wir die Wohnbaugenossenschaften jedenfalls noch als total verstaubt. Aber wir realisierten, dass diese Unternehmensform enormes Potenzial hat, und machten es uns zur Aufgabe, den Staub aufzuwirbeln. Der grosse Unterschied zu heute ist, dass Zürich damals geschrumpft ist. Die Immobilienpreise waren zwar trotzdem hoch, aber es war noch eher möglich, neue Liegenschaften zu einem vernünftigen Preis zu kaufen.
Wenn Sie nun die Änderungen der letzten dreissig Jahre anschauen, wo müssen sich die Genossenschaften denn in den nächsten dreissig Jahren hin entwickeln?
Sie dürfen meiner Meinung nach noch etwas mutiger werden. Also mehr Liegenschaften kaufen und mehr bauen. Dass sie das aktuell nicht tun, liegt aber auch an der Struktur. Normalerweise handelt man in der Wirtschaft aus einem Streben nach Profit. Unternehmen gehen ins Risiko, um mehr Gewinn zu erwirtschaften. Bei den Genossenschaften ist der Profit nicht wichtig, ihr Handeln ist intrinsisch motiviert. Das letzte Wort hat zudem immer die Generalversammlung, die aus den bestehenden Mieter:innen besteht. Auch sie profitieren meist nicht unmittelbar von einer neuen Liegenschaft. Umso erstaunlicher und erfreulicher ist es eigentlich, dass die Genossenschaften dennoch so oft neue Bauprojekte beschliessen.
