Wer hoch hinaus will, muss viel leisten

Die zuletzt auf den Herbst 2022 angekündigten neuen Hochhausrichtlinien sind da: Der Stadtrat hat sie für die öffentliche Auflage verabschiedet. Was sie beinhalten, war am Mittwoch an einer Medienkonferenz zu erfahren.

 

Hochbauvorsteher André Odermatt und Katrin Gügler, Direktorin des Amts für Städtebau, stellten am Mittwoch an einer Medienkonferenz im Stadthaus die neuen Hochhausrichtlinien vor. Die aktuell gültigen Richtlinien bestehen seit 2001. Das Amt für Städtebau hat sie, basierend auf einer Testplanung, überarbeitet. Der Schlussbericht der Testplanung ist bereits seit Längerem auf der Website des Amts für Städtebau aufgeschaltet. Er wurde den Medien im Sommer an einem Hintergrundgespräch und der Öffentlichkeit per Livestream als «Werkstattbericht» präsentiert (siehe P.S. vom 17. Juni): Der Schlussbericht der Testplanung sei nicht mit dem Endresultat gleichzusetzen, hiess es damals ausdrücklich. Die definitive Version der neuen Richtlinien werde «im Herbst» präsentiert. Das war nun am Mittwoch der Fall.

 

Weshalb wurden die bestehenden Richtlinien überhaupt überarbeitet? Zum einen sind sie mit Jahrgang 2001 nicht mehr taufrisch, zum anderen gilt es, sie auf andere Planungsinstrumente abzustimmen wie etwa den kommunalen Richtplan. Nicht zuletzt habe eine «Prioritätenverschiebung» stattgefunden, sagte Stadtrat André Odermatt und erwähnte Ökologie und gesellschaftliche Entwicklungen als Beispiele. Das Ziel der neuen Richtlinien sei es, die Gebiete, in denen Hochhäuser gebaut werden können, und die Höhen dieser Häuser ebenso zu «schärfen» wie die an den Hochhausbau gestellten Anforderungen. Ausserdem gebe es neu mehr Mitsprachemöglichkeiten für Politik und Bevölkerung.

 

Landmarks und Cluster

Die Direktorin des Amts für Städtebau, Katrin Gügler, erläuterte die Instrumente, die beim Hochhausbau eine Rolle spielen: Nebst dem Ergänzungsplan Hochhausgebiete und den neuen Sonderbauvorschriften in der Bau- und Zonenordnung hob sie die «verbindlichen, projektscharfen Qualitätsanforderungen» speziell hervor. Die städtebaulichen Prinzipien sehen wie folgt aus: Hochhäuser sind nicht überall möglich, und nebst der Eignung eines Gebietes für Hochhäuser und der zulässigen Höhe kommen «fünf transparente Prinzipien zur Anwendung, wie die Häuser im Stadtkörper verortet» werden. Erstens können Hochhäuser sogenannte Landmarks im Talboden und mit Bezug zum Gleisraum oder zu wichtigen Stadtachsen sein. Zweitens kommen sie als Cluster beziehungsweise auf Deutsch «raumwirksam in Gruppen» vor, und zwar beispielsweise in Zentrumsgebieten oder «Orten mit hoher Personenfrequenz», was sowohl Bahnhöfe wie auch Sportanlagen sein könnten. Drittens sollen Hochhäuser «Akzente setzen», indem sie besondere Orte markieren. Als Beispiel nannte Katrin Gügler das relativ neue, grüne Hochhaus an der Kreuzung Birmensdorfer-/Gutstrasse in Wiedikon. Das vierte Prinzip lautet, dass genügend Freiräume in der «grünen Wohnstadt» bleiben sollen, die zur «Offenheit und Durchlässigkeit» beitragen. Fünftens werden «prägende Aussichten und Blickbezüge» geschützt: Aussichten wie etwa jene von der Waid auf den See sollen nicht beeinträchtigt werden.

 

Was die Hochhausgebiete und die Höhenabstufungen betrifft, seien einige Gebiete «grundsätzlich geeignet», sagte Katrin Gügler, namentlich solche «mit Entwicklungspotenzial», an Zentrumslagen und weiteren Orten mit sehr guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Weniger gut geeignet sind «sensible Gebiete», zum Beispiel solche am Hang, auf Kuppen, an den Ufern des Sees und der Limmat oder auch in weiten Teilen der Altstadt. Zusammengefasst ergibt sich so das neue Hochhausgebiet, das wiederum in drei Höhen aufgeteilt ist: Gebiete, wo Hochhäuser bis 40 Meter Höhe möglich sind, solche bis 60 Meter und solche bis 80 Meter. Die mittlere Stufe ist neu und soll den bisher recht grossen Sprung von 40 direkt auf 80 Meter abfedern. Die Gesamtfläche des Hochhausgebiets bleibe sich gleich, betonte Katrin Gügler, aber es gebe «räumliche Verschiebungen»: In den Quartiererhaltungszonen in den Kreisen 3, 4 und 5 gibt es keine Hochhäuser mehr, dafür beispielsweise in Affoltern oder Schwamendingen. Von 250 Meter hohen Hochhäusern, wie sie im Schlussbericht zur Testplanung vorkommen, ist keine Rede mehr – was aber nicht heisst, dass sie nicht gebaut werden können: Trotz der genannten drei Stufen sind auch Hochhäuser möglich, die über 80 Meter hoch sind – und ob es dann 85 Meter werden oder 250, spielt keine Rolle. Über 80 Meter hohe Hochhäuser sind jedoch nur noch nördlich des Gleisraums möglich, und es braucht dafür zwingend einen Gestaltungsplan.

 

Freiräume und Fallwinde

Im Schlussbericht hiess es auch, Hochhäuser müssten «umso mehr leisten, je höher sie sind». Das gilt immer noch: Bereits im kantonalen Planungs- und Baugesetz sind Grundsätze wie eine gute architektonische Gestaltung festgehalten, dazu kommen Sonderbauvorschriften in der Bau- und Zonenordnung und neu diverse verbindliche Vorschriften zu Freiraum und Begrünung, Massnahmen gegen Fallwinde oder auch zur Ressourceneffizienz. Ebenfalls zum «mehr leisten» gehört, dass Erdgeschosse öffentlich zugänglich sein müssen, es braucht qualitativ hochwertige Frei- und Grünräume, bei über 60 Meter hohen Häusern zudem öffentlich zugängliche Dachgeschosse, und auch die soziale Durchmischung ist ein Thema. Diese kann die Stadt allerdings aus rechtlichen Gründen nicht verbindlich einfordern. Weiter gilt es dem Stadtklima Rechnung zu tragen – Stichworte dazu sind etwa Durchlüftung, Hitzeminderung und Windkomfort, aber auch das Heizen mit erneuerbarer Energie und dass ein Teil des Stroms mittels Photovoltaik produziert werden muss. Bei über 60 Meter hohen Häusern braucht es zudem im Vorfeld öffentliche Quartierveranstaltungen und einen Architekturwettbewerb, in dessen Jury auch QuartiervertreterInnen sein müssen. Schliesslich hob die Direktorin des Amts für Städtebau noch hervor, es gebe keinen Anspruch darauf, ein Hochhaus bewilligt zu bekommen, auch dann nicht, wenn sich der Baugrund in einem Hochhausgebiet befinde. Es werde stets im Einzelfall entschieden. Vom 15. Dezember 2022 bis am 26. Februar 2023 sind die Richtlinien nun öffentlich aufgelegt.

 

Die InitiantInnen der «Uferschutzinitiative», die sich für «Hochhaus-freie Ufer» einsetzt (siehe P.S. vom 21. Oktober), sind von den neuen Hochhausrichtlinien nicht überzeugt: In ihrer Medienmitteilung vom Mittwoch halten sie fest, in den Richtlinien würden «zentrale Aspekte des Städtebaus nur ansatzweise aufgenommen. Überlegungen zur Energiebilanz von Hochhäusern (Unterhalt, Sicherheit, Betrieb), zur Bodenversiegelung und nicht zuletzt zur Sozialverträglichkeit (Gentrifizierung, fehlende Integration in die Quartiere, Kinder- und Familienfreundlichkeit) sind mangelhaft oder fehlen gänzlich». Zudem seien die Kosten für Bau und Betrieb der Hochhäuser «massiv höher, was sich letztlich auf deutlich höhere Mieten auswirkt».

 

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