Gestaltungsplan Hohlstrasse von Bank Julius Bär und Allreal

Das Areal der Bank Julius Bär und der Immobiliengesellschaft Allreal umfasst heute eine Reihe von sechs Gebäuden stadtauswärts vom Vorplatz des Bahnhofs Altstetten; das letzte davon gehört Allreal. Testplanungen mit drei konkurrierenden Teams begannen 2023. Im Mai 2025 gab der Stadtrat seine Zustimmung zur Testplanung. Die breite Information der Öffentlichkeit – getragen vom Quartierverein Altstetten, den Bauherrschaften und der Stadt – erfolgte am 25. Juni im Saal des Hotels Spirgarten. Die beiden Modelle erlaubten einen Vergleich des heutigen mit dem künftigen Zustand, und die perfekte Präsentation auf Grossleinwand deckte fast alle Aspekte des Grossvorhabens ab. Sie ist im Internet zugänglich: ­
www.gestaltungsplan-hohlstrasse.ch

Das Vorhaben

Heute reihen sich sechs Gebäude auf etwa 270 Metern Länge und füllen den schmalen Grundstücksstreifen zwischen der Hohlstrasse und den Bahngeleisen. Die ausschliesslich private Büronutzung bietet kaum Anlass für öffentlichen Zugang und macht einen desolaten Eindruck.

Ganz anders der präsentierte Masterplan, der bis 2027 in einen Gestaltungsplan überführt werden soll: Alles ist zwischen den Gebäuden durchwegt und öffentlich zugänglich: An der Hohlstrasse, in sieben Querspangen und entlang der Geleise. Dereinst soll er als «Gleisuferwegweg» bis zum Hauptbahnhof durchgängig sein – ideal für Trainspotting. Damit das Leben sich überhaupt hier abspielen wird, sind die drei untersten Etagen der Gebäude zur freien Vermietung vorgesehen: Wie zu erwarten im Erdgeschoss Läden, Gastronomie und in den beiden ersten Gebäuden im ersten und zweiten Obergeschoss gezielt Zugängliches, etwa Fitnesscenter.

Zusammen mit der Erhaltung der grossen Sequoia und einer dortigen Platzerweiterung soll eine grosszügige und offene Sockelzone auf ganze Länge des Grundstücks dem öffentlichen Leben Gewinn bringen. Dazu kommt eine öffentlich zugängliche Dachterrasse auf dem längsten der Gebäude.

Das erste Gebäude am Altstetterplatz, der vor dem Bahnhofsgebäude liegt, wird als einziges abgebrochen und durch zwei Hochhäuser ersetzt. Dadurch entsteht auf der Trottoirebene mehr Platz, der, mit Bäumen bestückt, den heutigen Vorplatz des Bahnhofs erweitern wird. Die anderen vier Sechsstöcker werden nicht abgebrochen, sondern aufgestockt. Mit der Erhaltung der Fundamente und der Baustruktur wird graue Energie eingespart.

Jetzt kommt der Clou: Die Sechsstöcker erhalten auf Niveau 7, einschliesslich der Hochhäuser ,eine durchgehende Ebene mit allen dienenden Nutzungen der Bank. Die sechs zusammengehängten Bauten ergeben eine Enfilade von Hochhäusern mit Höhen von etwa 40, 50, 110 und 80 Metern. In der Hochhauszone des Gebiets Altstetten sind 80 Meter die Limite. Es ist die höchste Stufe in der Stadt Zürich. Die genannten Aufwertungen gegenüber dem heutigen lamentablen Zustand sind beträchtlich. Die Architekten sind Herzog & de Meuron. Sie haben wirklich alles, was möglich ist, geschickt ausgereizt. Es ist eine dreidimensional gestaltete Gebäudeflucht mit skulpturalem Anspruch.

Der Deal mit der Stadt

Damit kommen wir auf den von der Stadt gewährten Spielraum im Gestaltungsplan. Dieses Planungsverfahren war vom kantonalen Gesetzgeber ursprünglich zu besseren Lösungen in verfahrenen Situationen geschaffen worden, nicht aber für Mehrausnützung. Wie oben gesehen, wird viel geboten, und es stellt sich die Frage, welche Zugeständnisse die Stadt in diesem Deal macht. Sie sind in der genannten Präsentation nicht zu finden und wären in der Veranstaltung unbeantwortet geblieben, wenn nicht aus dem Publikum die Frage nach der Ausnutzungsziffer gestellt worden wäre. Diese Ziffer von grösster Bedeutung in jeder Stadtplanung beträgt in diesem Gebiet in der Zone Z 7 gemäss Zonenplan 260 Prozent. Die Summe aller Geschossflächen zusammen darf also 260 Prozent der Grundstücksfläche betragen. Das ist in Zürich die höchste Stufe der Ausnützung. Hier sehr logisch, weil am Bahnhof gut mit ÖV erschlossen. Erst die Nachfrage aus dem Publikum brachte die Antwort: über dem Doppelten, über 500 Prozent.

Man ist erstaunt und fragt sich, wofür es eine Zonenplanung gibt. Ein nachvollziehbarer Bonus wäre verständlich, nicht aber ein Mehrfaches der baugesetzlichen Zahl. Auch drängt sich die Frage auf, ob solche Qualitäten in einer gut geführten Stadt nicht schon Teil einer herrschenden Baukultur sein müssten. Hier erweist sich die jahrzehntelange Absenz von Städtebau und städtebaulicher Diskussion in unserer Stadt als Nachteil.

Mindestens müsste z.B. der höhere der beiden Türme auf die geltende Höhenlimite von 80 Metern reduziert werden, denn ein Büroturm ist kein Monument von öffentlicher Bedeutung, der spezielle Aufmerksamkeit erheischt wie etwa in Paris ein Eiffelturm oder ein Centre Pompidou. Hier müsste Stadtgestaltung vor einer aus dem Ruder laufenden «Wuhanisierung» Vorrang haben.

Für die ganze Stadt lässt sich sagen: Hochhauscluster nur an Bahnhöfen anzulagern, hat seine Logik. Doch es ist schädlich, Hochhäuser – wie seit etwa 2010 regelmässig geschehen – überall zu streuen, auch wenn es dafür keinerlei städtebauliche Begründung gibt. Dass es in diesem Projekt kein Wohnen gibt, ist zu begrüssen, denn die Bauform des Hochhauses ist generell für das Wohnen ungeeignet. Prinzipiell liegt der Gestaltungsplan Hohlstrasse absolut richtig.

Bis 2027 will die Bauherrschaft den Gestaltungsplan einreichen. Dann sind der Gemeinderat und dessen Spezialkommission am Zug. Der Gestaltungsplan ist noch kein Bauprojekt. Es regelt als Planungsinstrument lediglich die Volumetrik und die Umgebung der Bauten.

* Heinz Oeschger ist Architekt und setzt sich für eine sinnvolle Stadtentwicklung ein. Er ist Verfasser des Newsletters «zuerivitruv»