«Es entstanden vor allem zu viele überteuerte Wohnungen»

30. November 2018 – Im Gespräch

von Nicole Soland

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In der Dezember-Session behandelt der Nationalrat als Erstrat die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Was die Initiative will und weshalb sie zur rechten Zeit kommt, erklärt der Fraktionspräsident der Grünen im Nationalrat und Vizepräsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, Balthasar Glättli, im Gespräch mit Nicole Soland.

 

Hinter der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» stehen der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband und die Wohnbaugenossenschaften Schweiz, aber auch der Schweizerische Gewerkschaftsbund, die SP Schweiz und die Grünen. Die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum ist jedoch keineswegs neu…
Balthasar Glättli: Und umso wichtiger, denn auf Bundesebene ist in der Wohnpolitik seit Jahren Stillstand. Im Zentrum unserer Ini­tiative steht die Stärkung der Genossenschaften, um dauerhaft mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Der Bundesrat hat die Initiative nicht einfach abgelehnt, sondern präsentiert einen indirekten Gegenvorschlag – und der ist ein absoluter Skandal.

 

Weshalb?
Von den Instrumenten, die im Wohnbauförderungsgesetz genannt sind, wird ein einziges regelmässig angewendet: der sogenannte Fonds de Roulement. Aus diesem Fonds können Darlehen an Genossenschaften vergeben werden. Die Darlehen vergünstigen nicht nur das Bauen, sondern haben einen zusätzlichen Effekt: Die Finanzmarktaufsicht erlaubt es den Genossenschaften, diese Darlehen an die Eigenmittel anzurechnen. Will eine Genossenschaft eine Liegenschaft kaufen, braucht sie normalerweise mindestens 20 Prozent Eigenmittel, mit einem Darlehen aus dem Fonds de Roulement folglich nur 10 Prozent. Das bedeutet, dass Genossenschaften dank den Mitteln aus diesem Fonds auch mal etwas kaufen können, was sie sich sonst nicht leisten können.

 

Das ist schön für die Genossenschaften, aber schlecht für die SteuerzahlerInnen, denn der Fonds wird mit Steuergeld geäufnet.
Das behaupten die Bürgerlichen, dabei wüssten sie es eigentlich besser: Diese Darlehen sind aus Sicht des Bundes eine Anlage. Es handelt sich um verzinsliche Darlehen zu einem Zins von mindestens 1 Prozent, die auch wieder zurückbezahlt werden. Das ist nicht schlecht in einer Zeit, in der man Negativzinsen bezahlen muss, wenn man sein Geld auf dem Bankkonto parkiert. Vor allem aber bleiben die Liegenschaften, welche die Genossenschaften auf diesem Weg erstellen, dauerhaft der Spekulation entzogen.

 

Und worin besteht nun der «absolute Skandal»?
Der Bundesrat macht die Fortsetzung des Fonds de Roulement von einer Ablehnung der Volksinitiative abhängig. Er nimmt damit die Befürworter des Fonds in Geiselhaft. Das ist komplett unlogisch, denn bei einer Annahme der Wohninitiative braucht es sowieso mehr Hilfen und nicht weniger. Die Aufstockung des Fonds ist zudem nichts mehr als die Fortführung der heutigen mageren Wohnbauförderung.

 

Die Initiative fordert aber noch mehr?
Ja, namentlich sollen Kantone und Städte ein unlimitiertes Vorkaufsrecht für gemeinnützigen Wohnungsbau einführen dürfen. Konkret: Die Stadt Zürich könnte ein solches Instrument eigenständig einführen, also ohne auf den Kanton beziehungsweise dessen Gesetzgebung Rücksicht nehmen zu müssen. Nötig wäre nur eine kommunale Abstimmung. Der Eigentümer, der eine Liegenschaft verkaufen möchte, bekäme deswegen auch nicht weniger Geld, denn die Stadt könnte Immobilien nur zu jenem Preis übernehmen, den der Meistbietende offeriert hatte.

 

Am 12. Dezember behandelt der Nationalrat als Erstrat die Initiative. Was muss in dieser Debatte aus Ihrer Sicht im Vordergrund stehen?
Der Hauptstreit wird sich um folgende Frage drehen: Gibt es überhaupt ein Pro­blem? Von bürgerlicher Seite ist im Vorfeld zu hören, der Wohnungsmarkt entspanne sich, die Gefahr einer Immobilienblase sei klein, kurz, es sei alles im Lot. Wir haben im Hinblick auf den 12. Dezember am letzten Freitag in Bern eine Medienkonferenz veranstaltet und dort klar gemacht, dass dies falsch ist: Fakt ist, dass die Mieten weiter steigen. Seit 2005 betrug der Anstieg gemäss Mietzinsindex über 17 Prozent, während die allgemeine Teuerung im selben Zeitraum tief war oder gar sank. Schaut man nur die Städte an, zeigten die Mietpreise noch stärker nach oben, in Zürich etwa liegt die Preissteigerung bei plus 22 Prozent. Gleichzeitig herrscht in der Schweiz und insbesondere in den grösseren Gemeinden und Städten Wohnungsnot; in Zürich beträgt die Leerwohnungsziffer 0,2 Prozent. Deshalb braucht es unsere Initiative, und so dringend wie bisher.

 

Im genannten Zeitraum sanken auch die Hypothekarzinsen – was gemäss geltendem Mietrecht sinkende Mieten bei den Bestandesliegenschaften zur Folge gehabt haben müsste. Warum wird geltendes Recht nicht durchgesetzt?
Das Problem ist, dass unser Mietrecht ein Missbrauchsrecht ist. Das bedeutet, dass Verstösse gegen das Mietrecht nicht von Amtes wegen geahndet werden. Der Staat wird nicht von sich aus aktiv. Vielmehr müssen sich Mieterinnen und Mieter selbst wehren. Dabei können sie nur darauf hoffen, dass die VermieterInnen einlenken; ansonsten müssen sie sich den Gang vor die Schlichtungsbehörde überlegen.

 

Der MieterInnenveband erinnert immer wieder daran, dass man bei der Vermieterin die Weitergabe der Hypothekarzinssenkungen verlangen könne. Sind die Mieter­Innen einfach zu bequem, um sich zu wehren, ist der Leidensdruck zu gering?
Es sind aktuell tatsächlich weit über sieben Milliarden Franken pro Jahr, welche die MieterInnen nicht einfordern. Viele wissen nicht, dass man die Weitergabe wegen gesunkener Hypothekarzinsen nicht rückwirkend verlangen kann. Eine Mietzinssenkung kann nur für die Zukunft eingefordert werden! Das entsprechende Formular steht auf der Website des MV zum Herunterladen parat. Dass bloss Bequemlichkeit oder zu geringer Leidensdruck davon abhält, die Rückforderung in die Wege zu leiten, glaube ich aber nicht: Viele haben auch Angst, dadurch den Vermieter zu ärgern und allenfalls gar bei nächster Gelegenheit die Kündigung zu erhalten.

 

Man müsste also das Mietrecht ändern?
Aus unserer Sicht definitiv. Es ist sehr vermieterfreundlich ausgestaltet, was sich gerade auch bei Neuvermietungen nach umfassender Renovation oder von Neubauten zeigt: Die Rendite darf zwar eigentlich den aktuellen Hypothekarzins bloss um ein halbes Prozent übersteigen. Verlangt der Vermieter mehr, kann die Mieterin diesen Anfangsmietzins anfechten. Aber auch hier gilt wieder, dass nur dann etwas passiert, wenn die Mieterin den Anfangsmietzins innert 30 Tagen anficht.

 

Und auch das wagen beileibe nicht alle Mieter­Innen…
Ja, das braucht eine grosse Überwindung. Und obendrein droht diesbezüglich noch mehr Ungemach von bürgerlicher Seite: Zwei Vorstösse des Präsidenten des Hauseigentümerverbands (HEV) Schweiz, SVP-Nationalrat Hans Egloff, fanden eine Mehrheit in beiden Rechtskommissionen, sodass nun das Gesetzgebungsverfahren beginnt. Einerseits würde das Recht, einen überhöhten Mietzins anzufechten, massiv eingeschränkt. Und andererseits würde die Beweisführung der «Orts- und Quartierüblichkeit» massiv vereinfacht und so faktisch die Marktmiete eingeführt: Neu soll der Vermieter, der eine Erhöhung aus diesen Gründen geltend macht, nur noch drei statt fünf vergleichbare Objekte ohne vergleichbare Standards nennen müssen, oder er kann private Statistiken heranziehen.

 

Wir müssen es also einfach akzeptieren, dass die Mieten munter weiter steigen und dass sich immer mehr Menschen keine Wohnung in der Stadt Zürich mehr leisten können?
Es darf nicht sein, dass immer mehr ältere Menschen Ergänzungsleistungen benötigen, weil sie sonst den Mietzins nicht mehr zahlen können. Die Menschen mit den tiefsten Einkommen geben bereits heute rund 35 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus, während es im Durchschnitt um die 22 Prozent sind. Bei den Reichsten hingegen schlagen die Wohnkosten nur mit etwa 10 Prozent zu Buche, und sie haben obendrein am meisten Wohnfläche zur Verfügung, während die Wohnungen des ärmeren Teils der Bevölkerung immer öfter überbelegt sind. Steigende Mieten einfach hinzunehmen, ist denn auch keine Option – übrigens nicht einmal für die Gutbetuchten: Wenn die Mieten weiter in die Höhe klettern, müssen auch die Steuern steigen, mit denen Wohnzuschüsse via Sozialhilfe oder Ergänzungsleistungen finanziert werden.

 

Aber wer sich über hohe Mieten beklagt, bekommt schnell mal zu hören, wenn die VermieterInnen keine Rendite machen dürften, gäbe es noch viel weniger Wohnungen…
Solche Aussagen sind der lebende Beweis dafür, dass «der Markt» eben nicht alle Probleme löst. Gerade wegen des Tunnelblicks auf die Rendite wurden in den letzten Jahren dort Wohnungen gebaut, wo niemand wohnen will, und es entstanden vor allem zu viele überteuerte Wohnungen. In Wohnungen im mittleren und günstigen Segment hingegen wurde zu wenig investiert. Tatsächlich werfen Luxuswohnungen die höchsten Renditen ab – aber eben nur dann, wenn sich MieterInnen finden lassen, die soviel Geld fürs Wohnen ausgeben können und wollen.

 

Weil es der Markt nicht richtet, fordert Ihre Ini­tiative mehr Geld für Genossenschaften: Sind diese tatsächlich die Lösung aller Probleme?
Die Genossenschaften sind ganz einfach Gemeinschaften von Individuen, die sich nach dem Motto «Hilfe zur Selbsthilfe» zusammentun und ihr Geld gemeinsam in Wohnungen anlegen. Ihr Ziel ist es aber nicht, mit dieser Anlage reich zu werden, sondern sie sehen ihre ‹Rendite› darin, dass sie zu tiefer Miete an einem guten Ort wohnen können und nicht ständig Angst haben müssen, auf die Strasse gestellt zu werden, weil der Vermieter jemanden gefunden hat, der noch etwas mehr für ihre Wohnung zahlen würde. Die GenossenschafterInnen machen somit eigentlich kollektiv dasselbe wie die EinfamilienhausbesitzerInnen, die ihr Geld ebenfalls in ihre Immobilie stecken, statt damit an die Börse zu gehen.

 

Ist «mehr Staat» tatsächlich besser? In Genf gibt es trotz staatlicher Eingriffe bis heute nicht genügend bezahlbaren Wohnraum.
Erstens sind Genossenschaften nicht der Staat – sondern private Zusammenschlüsse. Und in Genf hat man eben lange Zeit gerade nicht die Genossenschaften unterstützt. Vielmehr hatte man lange ein kompliziertes System, eine Art Public-Private-Partnership, die sich als problematisch erwiesen hat. Mit viel Geld wurde garantiert, dass die Mietzinse von Wohnungen für eine bestimmte Zeit kontrolliert wurden – danach stiegen sie aber auf Marktniveau. Die Initiative dagegen will Boden bleibend dem Renditedruck entziehen und setzt deshalb auf das Genossenschaftsmodell.

 

Letzte Woche berichtete der ‹Kassensturz› da­rüber, wie die Swiss Life in Regensdorf hochbetagte langjährige MieterInnen auf die Strasse stellt (siehe P.S. vom 23. November). Ihr Kommentar?
Für ältere Menschen ist der Verlust der langjährigen Wohnung besonders schlimm. Sie sind in ihrem Quartier verwurzelt, brauchen die sozialen Kontakte besonders und können sich keine viel teureren Mieten leisten. Wir haben im Parlament mit einem Vorstoss besseren Schutz für ältere MieterInnen gefordert. Die Stellungnahme des HEV strotzte vor Zynismus: Wären alte Leute mietrechtlich besser geschützt, gäbe ihnen erst recht niemand mehr eine Wohnung…

 

In der erwähnten Sendung erklärte HEV-Präsident Egloff der Moderatorin, die Swiss Life habe nichts falsch gemacht, schuld seien vielmehr die RentnerInnen, die eine hohe Rente wollten, und die Energiewende…
Das Rendite bolzen «für gute Renten» ist faktisch eine Ausrede: Auch mit etwas weniger Rendite fiele noch genug für die Rentner­Innen ab. Zudem gehört nur ein kleiner Teil der Mietwohnungen in der Schweiz einer Pensionskasse; die meisten sind nach wie vor im Besitz von Privatpersonen. Was die Energiewende betrifft, gab es im Parlament durchaus Vorstösse zum Thema Wohnen. Es sollte beispielsweise verhindert werden, dass EigentümerInnen erst Steuergelder für die energetische Sanierung ihrer Liegenschaften abholen und die Sanierung danach noch zusätzlich auf die Mieten schlagen. Doch die Bürgerlichen, auch Egloffs SVP, lehnten die Vorstösse leider ab. Dafür haben sie durchgebracht, dass man Investitionen für energetische Sanierungen steuerlich auf drei Jahre verteilen darf. Damit zahlen die MieterInnen nicht nur etwas an eine Investition, für welche die Vermieter­Innen bereits Subventionen erhalten haben, sondern sie zahlen auch noch mehr Steuern, denn diese Subventionen wollen schliesslich refinanziert sein.