Eine Richtlinie mit ‹Runzeln›
Der Zürcher Gemeinderat hat der Stiftung Einfach Wohnen das Baurecht für die Wohnsiedlung Guggach bewilligt und verschiedene Vorstösse aus dem Rat behandelt.
An seiner Sitzung vom Mittwochabend hatte der Zürcher Gemeinderat über die Gewährung eines Baurechts auf einem rund 8500 m2 grossen Teil des Areals Guggach im Quartier Unterstrass zu befinden. Das Baurecht soll es der städtischen Stiftung für bezahlbare und ökologische Wohnungen (Stiftung Einfach Wohnen SEW) ermöglichen, eine Wohnsiedlung mit 111 gemeinnützigen Wohnungen, rund 1500 m2 Gemeinschafts-, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen, einen Kindergarten sowie einen Begegnungsort direkt an der Haltestelle Radiostudio zu erstellen.
Kommissionssprecher Hans Dellenbach (FDP) hob unter anderem den geplanten Wohnungsmix hervor, der vom Studio bis zur 10,5-Zimmer(WG-)wohnung reicht. In die Fassade der neuen Siedlung wird eine Photovoltaikanlage integriert, die einen grossen Teil des Eigenbedarfs decken soll. Die Siedlung ist auto- frei und bietet bis zu 300 Personen Wohnraum. Eine 4,5-Zimmerwohnung kostet zwischen zirka 1360 und 1520 Franken, was «für dieses Quartier enorm günstig» sei, wie Hans Dellenbach betonte. Das Baurecht, über das der Gemeinderat zu befinden hatte, wird für 62 Jahre gewährt und kann zweimal um 15 Jahre verlängert werden. Der Baurechtszins beläuft sich auf 115800 Franken und wird alle fünf Jahre angepasst. Als Basis habe die «berühmte Richtlinie ’65 gedient», sagte Hans Dellenbach. (Zur Info: Die Baurechtsabgabe erfolgt in der Stadt Zürich zu bevorzugten Konditionen basierend auf den «Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken», der sogenannten Richtlinien ’65.)
Die Ablehnung der SVP gab Maria del Carmen Señorán bekannt: Ihre Fraktion habe zum Projekt an sich zwar keine Einwendungen. Es störe sie aber, dass städtisches Bauland an guter Lage «einmal mehr zu Schleuderpreisen an städtische Stiftungen vermietet» werde: Auch private Investoren sollten von städtischem Bauland profitieren können. Der Baurechtszins sei zudem «nicht marktüblich».
Roland Hurschler (Grüne) stellte ein Begleitpostulat vor, das er zusammen mit seiner Fraktionskollegin Brigitte Fürer eingereicht hatte: Die beiden forderten eine Umgestaltung der Abschnitte der Hofwiesen- und Wehntalerstrasse um das Guggach-Areal, damit es einfacher und sicherer werde, diese Strassen zu queren. Dies solle mittels gestalterischer Massnahmen sowie einer Temporeduktion geschehen, sagte Roland Hurschler. Zur Begründung führte er aus, es gehe darum, die Schulwegsicherheit der Kindergarten- und Schulkinder zu gewährleisten.
«Komplett verdrehter Begriff»
Jetzt nicht mehr als Kommissionssprecher, sondern für die FDP-Fraktion führte Hans Dellenbach aus, die Stadt habe die Grundstücke auf dem Guggach-Areal vor langer Zeit gekauft, nämlich 1927, 1947 und 1959. Aus dem Vertrag von 1959 gehe hervor, dass die Stadt damals 200 Franken pro m2 bezahlt habe. Jetzt habe das Büro für Wohnraumförderung auf Grundlage der Richtlinie ’65 einen Landwert von 7,7 Millionen Franken, also 900 Franken pro m2, festgelegt. Der Verkehrswert gemäss Marktwertschätzung des Amts für Städtebau betrage jedoch 6150 Franken pro m2, was 48,6 Millionen Franken entspräche.
Damit werde das Land mit über 85 Prozent verbilligt:«Dank der Richtlinie ’65 kommen die glücklichen Mieter in den Genuss eines Geschenks von über 40 Millionen.» Die Stadt verzichte auf Baurechtszinseinnahmen von 600000 Franken pro Jahr. Diese «faktische Subvention» nenne man im linken Zürich «gemeinnützig», und das sei ein «komplett verdrehter Begriff». Vergleichbare Wohnungen im selben Quartier kosteten «gut und gern das Doppelte», rund 3500 Franken für 4,5 Zimmer. Die FDP unterstütze das Projekt trotzdem, fügte Hans Dellenbach an – weil das Problem nicht bei dieser Siedlung liege, sondern bei der Richtlinie ’65. Zum Postulat fügte er an, seine Fraktion lehne es ab, denn sie sei «gegen Tempo 30 auf Hauptverkehrsachsen».
Anjushka Früh (SP) erinnerte daran, dass die geplante Wohnsiedlung auf eine Motion zurückgehe, die ihre Fraktion 2013 eingereicht habe, nachdem die SBB das Areal nicht mehr als Bauplatz für die Durchmesserlinie gebraucht hätten. Das vorliegende Projekt fördere die soziale Durchmischung, nachdem in diesem Quartier jüngst viele Eigentumswohnungen entstanden seien. Es sei zudem «richtig und wichtig, dass mit der Miete nicht der Gewinn von ein paar wenigen grossen Immobilienkonzernen und ein paar wenigen Privaten bezahlt wird, sondern dass die Miete nur kostendeckend ist», betonte sie. Die SP unterstütze auch das Postulat, denn Tempo 30 sei an einem Ort wie diesem, wo künftig viele Kinder unterwegs seien, «sehr sinnvoll». Das Baurecht kam mit 94:17 Stimmen (der SVP) durch, und mit 72:38 Stimmen (von SVP, FDP und EVP) überwies der Rat das Postulat.
Kostenwahrheit?
Mit einem Postulat forderten Martin Götzl und Reto Brüesch (beide SVP) die «Kostenwahrheit betreffend Bodenpreise und Gebäudewerte bei städtischen Bauprojekten», kurz die Anpassung der Richtlinien ’65. Martin Götzl sagte, die Richtlinien stammten «aus dem letzten Jahrtausend», konkret aus dem Jahr 1965, sie seien «ein alter Zopf» und müssten überarbeitet werden. Sie böten keine Kostenwahrheit, dafür «Intransparenz», ja mehr noch: Die Stadt verfälsche damit den Markt und mache ihn «unattraktiv für Private».
Finanzvorstand Daniel Leupi, Jahrgang 1965, sagte, tatsächlich hätten «Sachen mit Jahrgang 1965 gewisse Abnützungserscheinungen…», das gelte auch für die Richtlinien ’65. Dort seien es «mehr als Runzeln», und die Richtlinien müssten überarbeitet werden. Aber die Stossrichtung dieses Postulats sei «weit über das Ziel hinausgeschossen und nicht das, was wir wollen». Das Märchen, dass die Stadt den städtischen Liegenschaftenmarkt massiv störe, sei genau das – «eine Mär»: «Die Fälle, in denen eine Genossenschaft, eine städtische Stiftung oder die Stadt selber bauen, kann man an wenigen Händen abzählen.» Marco Denoth (SP) fügte an, die Steuerwerte von diversen Liegenschaften, «nicht nur der Stadt, sondern auch von Privaten, sind massivst unterbewertet», und der Kanton Zürich sei im Vergleich zu anderen Kantonen sehr stark im Hintertreffen beim Bewerten von Liegenschaften: «Dass wir dort auch Steuerausfälle haben, die auf Kosten anderer gehen, ist wohl unbestritten.» Was die FDP tue, um das zu ändern, sei ebenfalls klar… Jedenfalls entgehe dadurch allen SteuerzahlerInnen im Kanton relativ viel Geld. Mit 66:46 Stimmen lehnte der Rat das Postulat ab.
Deutlich, mit 94:16 Stimmen, wurde ein Postulat zu einem ganz anderen, wichtigen Thema überwiesen: Isabel Garcia (GLP) und Përparim Avdili (FDP) verlangten die Einführung von anonymisierten Bewerbungsverfahren im Rahmen eines mehrjährigen Pilotprojekts. Nur die SVP war dagegen.
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