- BZO-Revision
Dichter, aber auch grüner
Am Mittwoch wurde die revidierte Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich öffentlich aufgelegt. Sie gibt unter anderem Antworten darauf, wo und wie die Stadt Zürich künftig weiterwachsen soll.
In der Bau- und Zonenordnung, kurz BZO, ist festgeschrieben, was gilt, wenn in Zürich gebaut werden soll: Hier sind Büros vorgesehen, da Wohnungen. Hier braucht es Grünraum, dort hat es Platz für ein Schulhaus oder eine Alterssiedlung. Hier redet der Denkmalschutz mit, dort ist eine speziell hohe Dichte erlaubt, und so fort. Die neue BZO entsteht logischerweise nicht im leeren Raum, sondern ist eine Weiterentwicklung der bestehenden. Und weil Fragen wie die, wer wo was bauen darf, viele Menschen betreffen und beschäftigen, ist eine BZO-Revision stets ein Werk mit vielen Autor:innen und vielen Diskussionen. Am Mittwoch stellten Stadtpräsidentin Corine Mauch, Hochbauvorsteher André Odermatt und Tiefbauvorsteherin Simone Brander das Werk an einer Medienkonferenz vor.
Schwerpunkte
Die BZO umfasst mehrere Dokumente: die Bauordnung, den Zonenplan, den Erläuterungsbericht und weitere Beilagen. Weil sich seit der BZO 2016 (siehe Separattext) verschiedene Vorgaben geändert haben und der Gemeinderat zudem Änderungswünsche deponiert hat, soll die BZO nun revidiert werden. Die Ziele der Revision lauten einerseits, Wachstum mit Qualität zu gestalten und preisgünstigen Wohnraum zu sichern. Andererseits sollen mehr Grün und klimaangepasstes Bauen für eine lebenswerte Stadt sorgen, und zu guter Letzt gilt es Vorschriften zu harmonisieren und modernisieren. Zu den Schwerpunkten der Revision gehört es beispielsweise, dass bei Aufzonungen künftig 75 Prozent der Mehrausnützung preisgünstiger Wohnraum nach Paragraph 49b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) zu sein hat. Weiter soll es mehr öffentliche Freiräume und eine bessere Grundstücksbegrünung geben. Die BZO soll aber auch formell revidiert und dadurch moderner, lesbarer und verständlicher werden.
Preisgünstiger Wohnraum und Parks
Die neue BZO enthält unter anderem Gebiete mit zusätzlicher Verdichtung über die BZO 2016 hinaus, räumlich differenzierte Aufzonungen über ein bis zwei Stockwerke und einen «Ergänzungsplan Städtebau Altstetten». Der preisgünstige Wohnbau gemäss dem Paragraphen 49b des PBG ist eine zentrale wohnpolitische Massnahme im Rahmen dieser BZO-Revision. Dieser Paragraph bietet den rechtlichen Rahmen, um erhöhte Ausnützungsmöglichkeiten durch einen Anteil an preisgünstigem Wohnraum zu kompensieren, konkret die bereits erwähnten 75 Prozent. Wer bei Arealüberbauungen ab 6000 m2 den Ausnützungsbonus konsumieren will, muss 100 Prozent der dadurch zusätzlich ermöglichten Ausnützung für preisgünstigen Wohnraum verwenden. Neu gibt es zudem die Möglichkeit einer Arealüberbauung ab 4000 m2, jedoch ohne Bonus. Sie soll vor allem dazu dienen, die qualitativ erhöhten Anforderungen an den Freiraum, die Hitzeminderung und den Städtebau besser zu nutzen.
Zur Sicherung öffentlicher Freiräume sind unter anderem Aus- und Umzonungen für 34 Parkanlagen und Plätze vorgesehen. Neu wird eine Grünflächenziffer für Wohn-, Zentrums- sowie Industrie- und Gewerbezonen von 15 bis 60 Prozent eingeführt, und auch eine Baumpflanzpflicht ist vorgesehen. Weiter gibt es technische Anpassungen, etwa neue Lagen für Erdgeschossnutzungen, eine Harmonisierung bei den Strassen- und Wegabständen oder die Aufhebung des Mehrlängenzuschlags. Zum oft kritisierten Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (Isos) sind sowohl «bewahrende» als auch «entwicklungsorientierte» Massnahmen geplant. Parallel zu den Arbeiten an der BZO läuft bereits seit 2023 eine Inventarüberprüfung für Objekte «mit hohem Isos-Erhaltungsziel», in deren Rahmen auch eine Ergänzung um 296 Denkmalpflege- und 70 Gartendenkmalpflegeobjekte erfolgt. Eine weitere parallele Teilrevision soll der kommunale Richtplan Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen, der Slöba, erfahren.
Die öffentliche Auflage läuft bis am 1. Juni. Anschliessend wird die Vorlage überarbeitet und voraussichtlich im Sommer 2017 an den Gemeinderat überwiesen. Um die geplanten Revisionsinhalte zu sichern, gilt seit Mittwoch auch die sogenannte negative Vorwirkung. Das heisst konkret, dass Baugesuche nur bewilligt werden, wenn sie nicht gegen die geplanten neuen Regeln verstossen.
Weitere Informationen: Pläne und Dokumente der BZO-Revision in der öffentlichen Auflage siehe hier, BZO – einfach erklärt siehe www.bzo-zuerich.ch
Die BZO 2016 ist noch nicht vollständig in Kraft gesetzt
Die erste Fassung der zurzeit geltenden Revision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich wurde im Oktober 2013 öffentlich aufgelegt, worauf sogleich Protest laut wurde, insbesondere von bürgerlicher Seite (siehe P.S. vom 24. Oktober 2013). Eine revidierte Fassung ging ein Jahr später in die zuständige Kommission des Gemeinderats. Das war nicht jene ständige Kommission, die heute Sachkommission Hochbaudepartement/Stadtentwicklung heisst, sondern eine speziell gebildete. Denn der Entwurf der damaligen BZO-Teilrevision wurde zeitgleich zur Gesamtrevision des regionalen Richtplans erarbeitet. Also hiess das Gebilde «Besondere Kommission Richtplan/Bau- und Zonenordnung (BeKo RP/BZO). Ihr Präsident war der damalige Gemeinderat und heutige Vorsteher des Departements der Industriellen Betriebe, Michael Baumer (FDP). Rund zwei Jahre später hatte die Kommission ihre Arbeit abgeschlossen.
An der Gemeinderatssitzung vom 22. Juni 2016 beriet das Parlament die Revision und arbeitete die ersten 63 von 79 Änderungsanträge ab (siehe P.S. vom 24. Juni 2016), eine Woche später dann noch den Rest (siehe P.S. vom 1. Juli 2016). Wie üblich, erfolgte später noch die Redaktionslesung. Wie anlässlich einer solchen nicht üblich, gab es erneut eine längere Debatte (siehe P.S. vom 2. Dezember 2016). Markus Knauss (Grüne) sprach von einer «verpassten Chance»: In der zweiten Runde hätte man die Möglichkeit gehabt, «Forderungen des regionalen Richtplans möglichst schnell, aber auch konkret in die BZO einfliessen zu lassen», doch das sei nicht passiert. Und Niklaus Scherr (AL) erklärte wie schon am 22. Juni 2016, die BZO-Revision erfolge «zur Unzeit»: «In Ermangelung eines vorgängigen kommunalen Richtplans bleiben entscheidende Fragen der künftigen Stadtentwicklung unbeantwortet.»
An seiner Sitzung vom 30. November 2016 verabschiedete der Gemeindert schliesslich die BZO-Revision (siehe P.S. vom 2. Dezember 2016). Sie wurde mit Verfügung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 genehmigt, allerdings mit Ausnahmen. Im Oktober 2017 meldete die Stadt dann, es seien «nur 32 Rekurse» gegen die revidierte BZO eingegangen (siehe P.S. vom 13. Oktober 2017). Am 22. August erfolgte die Teil-Inkraftsetzung durch den Stadtrat per 1. November 2018. Der entsprechende Stadtratsbeschluss umfasst drei Seiten, auf denen unter anderem aufgelistet ist, welche Vorschriften bzw. Grundstücke von der Inkraftsetzung ausgenommen sind.
Wer heute auf der Webseite der Stadt Zürich die BZO sucht, findet die am 1. Mai 2025 in Kraft getretene «Bauordnung der Stadt Zürich Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 29. Mai 2024 (BZO 2016)». Dazu ist folgende Bemerkung angefügt: «Auf Grundstücke, die von der Inkraftsetzung der BZO 2016 wegen hängiger Rechtsmittelverfahren oder Gutheissungen im Rechtsmittelverfahren ausgenommen sind (…), ist die Fassung BZO 91/99 anwendbar.» Zu Deutsch: Die im Oktober 2013 öffentlich aufgelegte BZO konnte bis Mitte März 2026 nicht vollständig in Kraft gesetzt werden. Was Hochbauvorsteher André Odermatt in einer der vielen Debatten im Rat gesagt hatte, bringt es also nach wie vor auf den Punkt: «Nach der BZO ist vor der BZO.» nic.
