109 Milliarden Franken Garantien für die Rettung der Credit Suisse ohne Gegenleistung? So nicht, findet das Bündnis «CS-Immobilien enteignen» und fordert in einer Petition die Vergesellschaftung der Liegenschaften der CS-Immobilienfonds. Bis Ende Mai wird gesammelt. Wunschziel: 22 672 Unterschriften – so viele, wie die CS-Fonds Wohnungen besitzen.

Die Geschichte ist rasch erzählt. Die Credit Suisse stolpert von Skandal zu Skandal, setzt während Jahren Milliarden in den Sand, produziert Verluste in Serie und schüttet gleichzeitig ihren Kadern Milliarden-Boni aus. Bis Nationalbank und Bundesrat sie mit der UBS-Fusion vor dem Totalabsturz retten. Der Bundesrat bürgt für 100 Milliarden Franken Liquiditätshilfen der Nationalbank. Und sichert der UBS eine Garantie für allfällige Verluste und Abschreibungen auf faulen CS-Assets zu, von denen niemand weiss, wie hoch sie ausfallen können. Die ersten fünf Milliarden Franken Verlust muss die UBS tragen, die nächsten neun Milliarden der Bund; anschliessend geht es fifty-fifty weiter. Mit der Fusion erhält die UBS also gesunde und faule Assets der CS zum Schnäppchenpreis von drei Milliarden Franken. Für die schlechten und risikobehafteten Investitionen steht der Bund – und damit wir Steuerzahler:innen – mit mindestens neun Milliarden Franken gerade. Die guten kann sich die UBS risikolos einverleiben. Gegenleistung für all das: Null.

Die guten ins Töpfchen … 

Das Bündnis «CS-Immobilien enteignen» findet: so nicht! Es hält es mit Aschenputtel: Die guten ins Töpfchen, die schlechten ins Kröpfchen! Und fordert mit einer Petition: «Das Immobilienportfolio der Credit Suisse Funds AG und ihrer Tochtergesellschaften soll vergesellschaftet und damit dauerhaft der Spekulation entzogen werden. Dies betrifft schweizweit rund 23 000 Wohnungen und zwei Millionen Quadratmeter Geschäftsflächen. Damit soll für die Schweizer Bevölkerung, welche die ‹Rettung› der CS mit ihren Steuergeldern garantiert, langfristig bezahlbarer Wohn- und Arbeitsraum gesichert werden.»

Die Immobilienfonds der CS umfassen schweizweit ein Portfolio im Wert von 18,6 Milliarden Franken und 22 672 Wohnungen, bei der UBS sind es 19,6 Milliarden Franken und 27 811 Wohnungen. Mit dem Zusammenschluss entsteht der grösste kommerzielle Anbieter von Mietwohnungen, weit vor dem bisherigen Platzhirsch SwissLife. Laut Geschäftsberichten 2022 verwalten die Fonds von CS und UBS in den fünf grössten Schweizer Städten 16 329 Wohnungen:

83 Mio. Franken Managementgebühren

Die Immofonds-Bewirtschaftung ist für die Banken ein lu­kratives und stabiles Geschäft. Die Mieter:innen der 23 000 Wohnungen und der zwei Millionen m² Gewerbeflächen der sechs CS-Fonds haben 2022 rund 741 Millionen Franken Miete bezahlt. Davon hat die CS – zusätzlich zu den Kosten für die Liegenschaftsverwaltung – 83 Millionen Franken als Managementgebühren in die eigene Tasche abgezweigt. Das sind satte 11,2 Prozent der Mietzahlungen, kassiert auf dem Buckel der Mieterinnen und Mieter! Bei einer Vergesellschaftung würde diese parasitäre Abzocke wegfallen.

Formell stehen die Fondsliegenschaften im Eigentum der Credit Suisse Funds AG respektive ihrer Tochtergesellschaften, die sie im Auftrag der Fonds-Anleger halten. Allerdings haben diese nur einen vertraglichen Anspruch auf die Immobilien. Die CS-Fondsleitung oder die Finma als Aufsichtsbehörde kann gemäss Fondsvertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist die Anteilscheine zurücknehmen, den Fonds auflösen und die Anleger entschädigen. Diese haben Anspruch auf das Nettoanlagevermögen (NAV). Das setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert der Liegenschaften und den Cash-Beständen, abzüglich der Hypotheken und der Liquidationskosten, primär Handänderungskosten und Grundstücks gewinnsteuern.

CS-Hüüser für alli

Um die Liegenschaften vor einer Übernahme durch die UBS zu sichern, sollen die CS-Fonds-Liegenschaften in einem ersten Schritt von der öffentlichen Hand (Bund) übernommen werden. In einem zweiten Schritt sollen sie in Gemeineigentum überführt und dauerhaft der Spekulation entzogen werden. Über die Form der Vergesellschaftung soll in einem partizipativen Prozess unter Einbezug der relevanten beteiligten Akteur:innen – Mieter:innen, Bevölkerung und politische Gremien der Standortgemeinden, Mieter- und Genossenschaftsorganisationen etc. – entschieden werden.

Ein Fünftel weniger Miete

Eine Überschlagsrechnung für den grössten CS-Fonds SIAT zeigt, dass bei einer Vergesellschaftung mit angemessener Entschädigung der Fonds-Anleger absolut tragbare Mieten resultieren. Die SIAT-Liegenschaften (ohne Bauland und Baurechte) haben einen Verkehrswert von 3460 Mio. Franken, der Gebäudeversicherungswert beträgt 2344 Mio. Franken und die aktuelle Soll-Miete liegt bei 150,3 Mio. Franken. Kalkuliert man auf dieser Basis die Kostenmiete nach dem Zürcher Berechnungsmodell für den gemeinnützigen Wohnungsbau – 1,25 Prozent auf dem Verkehrswert plus 3,25 Prozent auf dem Gebäudeversicherungswert –, kommt man auf einen kostendeckenden Mietzins von 119,5 Mio. Franken. Das sind 30,9 Mio. Franken oder 20,5 Prozent weniger, als die Mieterinnen und Mieter heute bezahlen müssen. Und: Erwirbt die Standortgemeinde die CS-Liegenschaften, profitiert sie noch von der Grundstückgewinnsteuer und kann damit den Kaufpreis vergünstigen.

www.cs-immobilien-enteignen.ch