Vor der Abstimmung übers Koch-Areal und angesichts der Wohninitiative des Schweizerischen MieterInnen- und Mieterverbands gibt die NZZ alles, um den gemeinnützigen Wohnungsbau schlechtzuschreiben. Zeit für einen Faktencheck.

Nicole Soland

Die FDP möchte mit ihrer Volksinitiative «Wohnen und Leben auf dem Koch-Areal» erreichen, dass die Stadt das Koch-Areal dem Meistbietenden verkauft, der dort unter anderem Wohnungen – einen Drittel davon mit Kostenmiete – bauen soll. Sie versucht damit, zwei unterschiedliche Weltanschauungen miteinander zu verschmelzen. Denn wer am meisten für ein Grundstück bietet, muss in der freien Marktwirtschaft logischerweise auch am meisten Ertrag machen. Wer hingegen Wohnungen bauen und diese gemäss den Vorgaben der kantonalen Wohnbauförderung vermieten will, hat strenge Regeln zu beachten. Die kantonale Fachstelle Wohnbauförderung setzt beispielsweise die höchstzulässigen Nettomieten für die unterstützten Wohnungen fest, wobei der Grundsatz der Kostenmiete gilt.

Gleiche Regeln für alle

Der Stadtrat informierte am 27. September 2017 darüber, dass die Bauträgerausschreibung fürs Koch-Areal entschieden sei. Die private Immobilienfirma Mobimo hatte sich zusammen mit fünf Genossenschaften (welche, war noch nicht bestimmt) für die Baufelder B und C (Wohnteil) beworben. Dem Bericht des Beurteilungsgremiums zur Baurechtsvergabe ist zu entnehmen, dass ihre Eingabe «nicht den formalen Kriterien der Ausschreibung» entsprach, «da die Firma keinen gemeinnützigen Zweck verfolgt». Oder anders gesagt: Natürlich dürfen Private bei Baurechtsvergaben mitbieten, und niemand will sie daran hindern, Wohnungen mit Kostenmiete zu bauen. Nur gelten die Regeln halt auch für sie. Dass die Mobimo den Zuschlag fürs Koch-Areal nicht erhielt, hat also möglicherweise weder mit «Machenschaften im Milieu» (NZZ vom 31.5.) noch mit «eigennützigem Wohnungsbau» (NZZ vom 2. Juni) zu tun.

Angesichts des von den Stimmberechtigten vorgegebenen Ziels von einem Drittel gemeinnützigen Wohnraums bis 2050 kommt die Stadt nicht um die Vergabe von Baurechten herum, und für diese gibt es logischerweise Bedingungen. Sie finden sich in den «Grundsätzen betreffend die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus». Dort heisst es beispielsweise: «Der Verkauf von Baugelände erfolgt unter Sicherung des Rückkaufsrechts für den Fall der Wiederveräusserung oder einer vertragswidrigen Verwendung zu einem Preis, der den Bau von Wohnungen mit günstigen, dem jeweiligen Bestimmungszweck angemessenen Mietzinsen ermöglicht. Bei Bestellung von Baurechten finden diese Bestimmungen sinngemäss Anwendung.» Einfach gesagt: Erst wird ein dem Bestimmungszweck angemessener Mietzins ermittelt, und daraus leitet sich sodann der Verkaufspreis bzw. Baurechtszins ab.

Das hindert die Bürgerlichen natürlich nicht daran, so zu tun, als ob die SteuerzahlerInnen die Differenz zwischen diesem Preis und dem Preis, den ein Meistbietender möglicherweise bezahlt hätte, jedes Mal höchstpersönlich berappen müssten. Ebenfalls nicht an die grosse Glocke hängen sie Grundsätze wie den folgenden: «Der Stadt ist das Recht der Aufsicht über die Arbeitsvergebungen, den Bau und den Unterhalt der Gebäude und über die Geschäfts- und Rechnungsführung der Gesellschaft oder Stiftung einzuräumen.» Und weiter: «Die mit Hilfe der Gemeinde erstellten Häuser sind unverkäuflich.» Oder: «In den Statuten ist festzulegen, dass eine Dividende nur unter der Voraussetzung angemessener Abschreibungen und Reservestellungen verteilt werden darf» und dass die Dividende «nicht höher sein dürfe als der Zinsfuss des städtischen Darlehens».

Klassischer Verteilkampf

Nebst dem Baurechtszins ist zudem entscheidend, dass im Baurecht vergebenes Land nach 62 (oder auch mehr) Jahren an die Stadt als Baurechtsgeberin zurückfällt. Für diesen «Heimfall» genannten Vorgang schuldet die Baurechtsgeberin dem Baurechtsnehmer eine Heimfallentschädigung. Diese wird bei Genossenschaften meist aufgrund der effektiv angefallenen Baukosten berechnet. Bei kommerziellen Baurechten jedoch muss die Heimfallentschädigung nicht auf den aktuellen Kaufpreis, sondern auf den künftigen Marktwert entrichtet werden. Ist die Immobilie am Ende der Baurechtsperiode mehr wert als am Anfang, zahlt die Stadt auch mehr. Wer einen solchen Baurechtsvertrag abschliesst, lädt somit, zumindest potenziell, kommenden Generationen Ausgaben auf.

Fazit: Wir haben es hier mit einem klassischen Verteilkampf zu tun, wie er immer dann entbrennt, wenn ein lebensnotwendiges Gut nicht unbegrenzt vorhanden ist. Daraus eine unendliche Geschichte von den bösen Linken zu machen, die mit ihrem «eigennützigen Wohnungsbau» Steuergelder verschleudern, ist natürlich trotzdem das gute Recht der FDP: Ideologisch sind bekanntlich immer die andern.